IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITA’

IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITA’

Breve guida sulla procedura disciplinata dagli artt. 658 c.p.c. e ss., a cura dell’Avv.to Stefano Puccinelli

E’ un dato noto che, anche in considerazione dell’attuale congiuntura economica, molto più spesso i conduttori incontrino difficoltà nel far fronte, in maniera regolare, al pagamento dei canoni di locazione relativi agli immobili condotti in locazione o, anche, al pagamento degli oneri accessori contrattualmente pattuiti.

E’ altrettanto poi noto che, quando tali difficoltà si protraggano nel tempo, il locatore sia chiamato a compiere una scelta: soprassedere al perdurante inadempimento del conduttore oppure attivarsi al fine di porvi fine e, quanto meno, riottenere la disponibilità dell’immobile.

Si badi bene: differentemente da quanto potrebbe sembrare, tale scelta non è mai così facile ed immediata. Dietro un contratto di locazione, vi sono sempre delle persone, delle famiglie o anche, nelle ipotesi di locazione di immobili a uso commerciale, dei dipendenti e il locatore è sempre consapevole delle conseguenze connesse a una sua eventuale scelta di attivare la procedura di sfratto.

Del resto, tuttavia, è innegabile come un immobile sia per definizione causa di costi e responsabilità, per cui un’eventuale scelta in tal senso, non solo dovrà essere vista come legittima – in ragione dell’iniziale inadempimento del conduttore – ma anche e soprattutto logica e comprensibile.

Orbene, premesso come ricorrendo una situazione di persistente morosità, non risulti mai inopportuno rivolgersi a un legale con il quale confrontarsi in merito all’individuazione della migliore soluzione prospettabile con riguardo al caso di specie – la quale non necessariamente dovrà coincidere con quella qui oggetto di attenzione – in questa sede si è ritenuto soffermarci più dettagliatamente sulla procedura di sfratto per morosità ovvero su quella procedura attraverso la quale il locatore pone fine all’inadempimento del conduttore, facendo sciogliere il contratto di locazione in essere e costituendosi un titolo per riottenere la restituzione dell’immobile locato, libero da persone e cose del conduttore.

Così procedendo, possiamo allora dire che i presupposti per l’attivazione di tale procedura siano sostanzialmente due:

  • la vigenza di un contratto di locazione relativo a beni immobili a uso abitativo o commerciale, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, e
  • l’inadempimento del conduttore rispetto alla sua obbligazione al pagamento dei canoni di locazione discendenti da detto contratto ma, anche, degli oneri accessori contrattualmente pattuiti, quali ad esempio le spese condominiali o le spese di ordinaria amministrazione a carico del conduttore, ma anticipate dal locatore.

In presenza di tali presupposti, la legge, invero, riconosce infatti al locatore la possibilità di notificare al conduttore un atto con il quale provvede ad intimargli lo sfratto e a citarlo a comparire ad un’udienza, avanti al Tribunale nel cui circondario si trova l’immobile, al fine di sentirlo convalidare dall’Autorità Giudiziaria.

Si tratta, come evidente, di una procedura tutto sommato abbastanza agevole, rispetto alla quale tuttavia è necessaria una precisazione in quanto non tutte le situazioni di morosità legittimano il locatore a intraprendere la procedura di sfratto, dovendo questa caratterizzarsi per assumere una determinata consistenza, diversificata a seconda che essa venga in considerazione relativamente a contratti di locazione di immobili a uso abitativo ovvero a uso commerciale, nonché in funzione del fatto che la morosità sia relativa a canoni contrattualmente pattuiti ovvero ad oneri accessori. Invero, mentre nel caso del contratto di locazione ad uso abitativo, la morosità maturata dal conduttore non dovrà essere inferiore a una mensilità e, agli importi corrispondenti a due mensilità, per quanto riguarda gli oneri accessori; con riguardo ai contrati di locazione di immobili a uso commerciale, è previsto come la morosità idonea a legittimare l’attivazione della procedura debba qualificarsi come importante, secondo una valutazione rimessa caso per caso, avuto riguardo all’interesse concreto del locatore.

Quanto poi agli sviluppi della procedura a seguito della notifica dell’atto di intimazione, dobbiamo precisare come questi non possano essere previsti a priori, diversificandosi a seconda che

  1. il conduttore, ancor prima della data fissata per l’udienza, offra di pagare quanto dovuto, oltre agli interessi legali maturati su tali somme e alle spese sostenute dal locatore per la sua attività difensiva;
  2. il conduttore non compaia all’udienza fissata per la convalida dell’intimato sfratto;
  3. il conduttore compaia e, in quella sede o comunque in un termine non superiore a 90 giorni, riconosciutogli dal giudice, offra di pagare quanto dovuto;
  4. il conduttore compaia e si opponga alla convalida, contestando, ad esempio, l’importo della morosità come quantificato dal locatore ovvero eccependo eventuali controcrediti in compensazione.

Invero, mentre solo ricorrendo la seconda delle suddette ipotesi, il giudice, verificata la regolarità della notificazione, pronuncerà ordinanza di convalida dello sfratto, così fornendo al locatore un valido titolo esecutivo per rivolgersi all’ufficiale giudiziario al fine di ottenere la consegna del suo immobile libero da cose o persone, negli altri casi detta ordinanza potrà essere emessa

  • in nessun caso, nella prima delle suddette ipotesi;
  • solo a seguito dello spirare del termine riconosciuto al conduttore per sanare la morosità, nell’ipotesi in cui il conduttore compaia all’udienza e offra di pagare la morosità maturata, senza poi provvedervi nel termine assegnatogli;
  • solo a seguito di un vero e proprio processo di cognizione volto ad accertare la fondatezza delle ragioni delle parti, nell’ipotesi dell’opposizione del conduttore, salva la possibilità per il locatore di richiedere un provvedimento anticipatorio, d. ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto, ove l’opposizione del conduttore non risulti essere fondata su prova scritta e non ricorrano gravi motivi precludenti la relativa emissione.

Inevitabili le conseguenze che da quanto appena detto possono derivare sui tempi necessari al locatore per riottenere la disponibilità del proprio immobile, in quanto mentre nella prima e nella seconda delle suddette ipotesi, questa potrà esaurirsi in alcune settimane, saranno invece ipotizzabili alcuni mesi ove il conduttore richieda il c.d. termine di grazia, se non anni, nell’ipotesi in cui il conduttore convenuto, costituendosi, faccia opposizione, dovendosi, in tali eventualità, disporsi quanto meno un rinvio della procedura volto a verificare il pagamento promesso ovvero istruirsi un vero proprio processo, necessariamente da farsi precedere da un procedimento di mediazione obbligatoria davanti a un organismo di conciliazione.

Infine, sia consentita una precisazione in quanto se sulla base di quanto detto si potrebbe ritenere come attraverso la procedura de qua il locatore possa ricevere tutela solo rispetto al suo interesse a riottenere la disponibilità dell’immobile locato, ma non rispetto al suo interesse a vedersi corrisposti i canoni impagati, appare opportuno chiarire come il legislatore riconosca al locatore la facoltà di richiedere contestualmente alla convalida dello sfratto anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni (o degli oneri accessori) scaduti e di quelli in scadenza, con la conseguenza che, ove richiesto e il conduttore non si opponga all’intimazione, il giudice, nel convalidare nel convalidare lo sfratto, accorderà la tutela anche in merito a tale ulteriore interesse.